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法律学 房地产法中惩罚性赔偿法制的适用问题

博今文化 / 2019-12-03

  摘要:房地产法中针对惩罚性赔偿作出了相关规则, 这关于市场转型期行业标准的完善有着重要的约束意义和指导价值, 特别关于房地产市场歹意狡诈行为的防备有着积极的促进作用。文章以为, 将惩罚性赔偿提升至立法高度, 可以促进房地产市场逐渐走向成熟, 补偿制度缺失形成的监管缺乏。针对房地产法中惩罚性赔偿制度的施行提出进一步完善倡议。强调进步惩罚性赔偿的适用性, 才干提升房地产市场监管能效。

  关键词:房地产法; 惩罚性赔偿; 商品房买卖;

  惩罚性赔偿是指法院针对被处分人所作出的赔偿额度超出实践损失额度的赔偿行为。随着市场方式和买卖方式的日趋复杂, 传统法律中的补偿性赔偿曾经不能有效遏制消费狡诈行为, 关于受害人合法的法律保证作用被严重削弱, 这就需求以惩罚性赔偿作为有效补充, 与补偿性赔偿相比, 其赔偿的惩罚性质愈加明显, 从而表现出法律的公平正义。

  一、惩罚性赔偿制度在房地产纠葛中的适用现状

  1993年, 我国政府正式公布施行《消费权益维护法》, 其中第49条对惩罚性赔偿作了明白界定:“假如商家在销售和效劳存在狡诈行为, 则需依据消费者损失状况增加赔偿额度, 其赔偿额度普通为消费者的消费额度再加一倍。”2003年4月, 国度高院公布《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称解释) , 初次从立法的高度对房地产销售中的惩罚性赔偿作出规则。当前, 国内惩罚性赔偿机制尚未被普遍适用, 但是将其引入消费监管范畴则有着严重意义, 从当前房地产市场惩罚性赔偿的适用性来看, 还存在不少问题亟待处理, 以下将逐个阐述。

  (一) 歹意违约时的适用

  《解释》第8条指出:在房地产销售中假如卖方存在歹意违约行为, 则需求对其施行惩罚性赔偿。存在以下状况者适用:第一, 双方签署商品房售卖合同后, 出卖方在未知会购置方的状况下将房屋另做抵押;第二, 双方签署商品房售卖合同后, 出卖方在未知会购置方的状况下将房屋出卖给第三方。

  (二) 狡诈情形的适用

  《解释》第9条指出:“商品房出卖方签署购销合同后, 如具备以下情形, 形成合同条款无法正常实行者, 购置方有权请求出卖方返还其房款、利息及相关损失, 并主张出卖方承当购房款一倍以内的经济赔偿。”详细状况包括:第一, 出卖方能够坦白商品房不具备预售答应证事实或者提供虚假预售手续者;第二, 房屋曾经抵押而成心坦白的;第三, 成心坦白房屋曾经出卖与第三方或者坦白房屋性质为拆迁安顿属性者。具有上述行为则需求承当相应的惩罚性赔偿。

  二、惩罚性赔偿适用范围存在的问题

  (一) 狡诈事实下举证义务配置不合理

  在狡诈行为所主张的惩罚性赔偿中, 出卖一方需求具备客观成心性, 在狡诈行为判别中则以过错义务为主, 假如不能证明出卖一方具有客观狡诈性, 则不构成狡诈行为。在民事诉讼中普通以“谁主张谁举证”为准绳, 那么购房者需求本人搜集开发商的狡诈过错才干举证, 但是所谓的“成心”则具有很大的客观性, 是内隐的一种心理行为, 因而购房者不容易将其以实体证据停止展现。从这一点来看, 其举证合理性有待商榷, 而且还会进步被侵权者的权益主张本钱, 抵消费者形成不利影响。

  (二) 关于预售答应证狡诈情形的规则与其他法律抵触

  从《解释》第9条规则来看, 假如开发商能够坦白不具备预售答应证的事实, 或者向购房者出示虚假答应证而形成合同无效者, 买方可以提出惩罚性赔偿主张。但仍有一点需求惹起留意, 也就是房地产商固然未能取得预售证, 但是房屋建筑曾经建造终了, 具有托付才能或者局部托付才能, 在这种情形下, 房地产商仍有可能实行合约或者实行局部合约, 但是由于其行为违背相关法律, 才形成合同被撤销或者解除。《解释》第2条规则:“假如出卖方为取得预售答应而与消费者签署购房合同的属于无效合同, 但假如在消费者起诉前取得预售答应, 则合同被认定有效。”合同性质的变化曾经与合同法规则构成抵触, 假如不注重这一问题, 极有可能形成缺漏, 使开发商在房地产销售中应用这一点停止狡诈作弊。

  (三) 适用范围过于狭窄, 赔偿规范含糊

  《解释》对惩罚性赔偿得适用性停止了罗列, 固然罗列便于操作, 但是却容易无视开发商比拟荫蔽的狡诈行为, 如开发商没有开发主体资质、商品房销售证照不全等, 都会影响到消费者的合法权益。还有一些开发商刻意坦白房屋的质量问题, 形成购房者寓居质量降落或无法寓居等。但是这些问题尚未在《解释》中的惩罚性赔偿中呈现, 也就是说假如开发商存在这些方面的狡诈行为, 则无须承当惩罚性赔偿, 这一规则显然与立法肉体相悖。

  从惩罚性赔偿规范来看, 《解释》中规则“能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿义务”。其中“能够”这一概念界定具有很大的含糊性, 买受人能够选择或者放弃惩罚性赔偿主张。其根底是树立在曾经预付房款这一条件上。假如买受人仅仅签署预售合同, 但是却并未缴付相关款项, 那么则无权主张惩罚性赔偿。而合同当中关于“已付房款”类目并未做出明白规则, 特别是在购房定金、预付款以及诚意金方面并未停止阐明。

  三、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用的改良

  (一) 狡诈情形下举证应采用过错推定准绳

  “成心”一词带有客观颜色, 购房者即便权益遭到损害, 也很难从客观层面找到证据。针对这一问题, 《解释》需求对举证义务停止重新修正, 以过错推定方式停止。开发商需求主动举证本身没有过错, 假如其举证不力, 则被视为有歹意狡诈行为, 属于成心。开发商需求证明本人曾经向购房者出示“房屋已售”或者“已抵押”, 这一点关于处于弱势一方的消费者而言有积极的维护作用, 并以此作为能否执行惩罚性赔偿的根据。

  (二) 在预售答应证的狡诈情形下应分状况适用惩罚性赔偿

  《解释》中关于预售答应证的规则, 需求尽快对其停止完善。首先, 要删除第2条中的“不具备预售答应证则认定购房合同无效”的规则, 假如出卖方能够坦白其不具备预售答应证这一事实, 即便合同被判无效, 消费者仍可主张惩罚性赔偿。但是有些消费者明知开发商不具备预售答应证, 但是为了尽快入住仍与其签署购房合同, 这样的合同被确认无效之后, 双方都需求承当相应差错, 购置方则无权主张惩罚性赔偿。

  在《消费者权益维护法》当中曾经明白规则, 假如存在狡诈行为则可以主张惩罚性赔偿, 但是关于狡诈行为的界定不够细化。最高人民法院在《民通意见》中规则:“一方当事人成心告知对方虚假状况, 或者成心坦白真实状况, 诱使对方当事人做出错误意义表示的, 能够认定为狡诈行为。”这一司法解释主要《民法通则》作为解释对象, 在《消费者权益维护法》解释中同样适用。其中列示了六类适用于惩罚性赔偿的状况, 假如不属于其法定情形, 则不得援用解释中的赔偿规则。从这一点能够看出, 《解释》在《消费者权益维护法》根底上进一步减少了“狡诈”界定范围, 仅在特定几类情形中运用。因而假如在置办商品房过程中呈现消法中规则的狡诈行为, 但是解释中未作出明白认定, 那么也不适用于惩罚性赔偿。否则, 就会呈现严重狡诈行为无法取得有效赔偿, 细微狡诈可能执行加倍赔偿的不合理现象。

  (三) 扩展惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围

  买受人在主张本身惩罚性赔偿权益时, 需求具备两个条件, 一是狡诈行为曾经发作, 二是狡诈结果曾经构成。但是狡诈行为自身具有一定的客观性, 买受人很难控制直接证据。假如无法直接举证, 买受人的消费权益将遭到严重损害, 难以取得必要的权益保证。

  因而, 《解释》需求进一步扩展惩罚性赔偿的适用范围, 在立法层面要突出罗列和概括两品种型, 既要对典型狡诈现象停止罗列, 以进步法律条文的适用性, 同时还需求对房屋购销当中的狡诈行为停止归结, 为买受人提供更多的举证途径, 特别是在举证有效性认证方面要突出认证弹性, 依据实践状况做出客观判别。以防止在罗列之外的狡诈行为有破绽可钻, 维护消费者权益的同时也有利于减少司法为难。

  (四) 明白买受人的法律位置

  《解释》第1条规则:“本解释中所触及的商品房买卖合同, 是指开发商将待间房屋或者曾经完工的房屋面向社会停止销售, 并且将房屋产权转移给买受人, 买受人支付相应购房资金的有效合同。”从这一规则内容来看, 将房屋购置者统称为“买受人”, 不论“买受人”主体以及购置目的如何, 都适用于惩罚性赔偿。从法律理论来看, 这一规则自身存在一定问题。

  首先, “买受人”可能是个人, 也能够是集体或单位。当前不少单位整体置办楼盘再出卖给员工的情形并不少见。假如单位与开发商交涉中遭遇狡诈或者歹意违约, 则单位处于受害角色, 进而损伤员工利益。假如“买受人”不包括集体或者单位, 那么开发商则有可能以此为由施行狡诈行为。

  其次, 需求对受买人购房目的作出界定, 以此判别能否采取惩罚性赔偿。当前房市过热, 购房者动机更是复杂多样, 特别是一些投机炒房的行为屡禁不止, 不但影响了市场稳定次序, 同时还有哄抬房价之嫌。假如这些购置群体遭遇开发商的歹意狡诈, 那么能否适用于惩罚性赔偿, 这一点还值得再次商榷。基于此, 《解释》需求分离购房主体性质、动机、目的等停止有针对性的完善, 从而突出惩罚性赔偿是适用性和科学性。

  四、结语

  随着国度房地产市场的不时升温, 市场标准也需求停止及时完善, 以保证市场稳定运转。惩罚性赔偿关于遏制开发商及房地产销售商的歹意狡诈行为有一定作用, 有利于树立起更标准的市场次序, 保证购房者权益不受损害。界定惩罚性赔偿的适用范围, 有利于标准房地产市场的有序运转, 进步法律规则的切适性。