你好,欢迎来到博今文化,中国最权威的职称论文投稿平台!

企业管理论文文献之传统物业服务企业绿色化

博今文化 / 2018-09-27
     摘要:增强供应侧变革,是坚持我国经济波动继续增长的严重举措。以物业管理行业为研讨对象,针对传统物业管理存在的理想成绩,基于供应侧变革的实际与办法,明白了传统物业管理向绿色物业管理转型的目的,研讨了物业效劳企业向绿色物业管理转型的开展途径,提出了放慢传统物业管理向绿色物业管理转型的对策建议。
    关键词:管理学论文,管理学论文范文,行政管理专业论文
    1 物业管理行业供应侧变革的特殊性剖析
    1.1 物业管理行业的效劳业属性
    行业属性的不同决议供应侧变革的重点不同。物业管理属于生活性效劳业范围,效劳业提供的是多功用、全方位的有偿效劳。效劳业作为第三产业与其他产业相比具有有形性、不可贮存性、消费与消费同时性等特点。物业行业除具有效劳业的共同特点外,还具有以下本身属性:(1)效劳的公个性,物业管理的重点是物业的公共部位和共用设备设备,而物业的公共部位和共用设备设备不为单一业主一切,而是物业管理区域内全体业主或局部业主共同一切;(2)受害主体的普遍性,物业管理效劳的公个性决议了其受害主体的普遍性,物业效劳合同中效劳内容、效劳期限、单方权益义务、违约责任等商定,必需是全体业主的合意;(3)效劳的临时性,物业效劳提供的是一个继续的不连续的进程,物业效劳合同的期限较长,这就要求物业效劳企业必需不断满足业主与时俱进的物业效劳需求,同时在长工夫内承受业主的监视。《国务院办公厅关于放慢开展生活性效劳业促进消费构造晋级的指点意见》明白提出,针对生活性效劳业开展依然绝对滞后、无效供应缺乏、质量程度不初等成绩,要添加效劳无效供应,扩展效劳消费需求,提升效劳质量程度。
     1.2 物业管理行业供应侧变革的重点方向
    供应侧变革的目的是优化调整构造,提升供应质量,其次要内容是“六去”和“六培育”,即“去产能、去库存、去超建、去僵尸、去本钱、去风险”“培育新技术、新产业、新业态、新区域、新品牌、新形式”。不同行业由于供应内容、效劳对象、开展阶段等差别,供应侧变革的方向和义务将各有特点,不尽相反。首先,从“六去”的要求来看,放慢出清过剩产能次要是重化工业的义务,去库存次要针对房地产业,去超建次要针对根底设备建立,“去僵尸、去本钱、去风险”则是各个行业面临的共同义务;其次,从“六培育”的要求来看,创新是各行各業开展的原动力,从创新动手培育新产物,提供更优质的供应。
目前,物业管理行业全体处于较低程度的效劳形态,盈利空间绝对狭隘,效劳质量和内容未能到达广阔消费者的预期要求。从总量下去看,物业效劳不存在过剩产能,但存在低端供应才能绝对过剩、中高端供应严重缺乏的构造性失衡,需经过变革淘汰僵尸企业或重组负债企业。传统物业管理要素投入比例不合理,动力、休息力、资金等普通要素比重偏高,人才、技术、信息等初级要素比重偏低。
    因而,物业管理行业的供应侧变革应从引进新技术、新形式、新办法,进步物业管理的质量动手,经过培育新技术,构成新业态,打造新的企业品牌,探究新开展形式来提升效劳质量,重新整合资源配置以进步供应体系的质量和效率。完成从传统物业管理向新型绿色化效劳业的提升演化,其重点在于“培育”方面。
    2 向绿色物业管理转型是物业效劳企业的必定选择
    2.1 绿色物业管理是物业行业将来开展的必定趋向
    “创新、协调、绿色、开放、共享”五大开展理念是一个具有内在联络的无机全体,是指引我国各项事业开展的总体思绪和实际根据。创新性提出绿色开展理念,标明国度政府对绿色开展的注重水平。绿色开展表现人与自然调和共生的美妙追求,人力资源管理论文发表注重处理环境净化成绩,就物业管理行业而言践行绿色开展理念的中心义务是推行绿色物业管理。
《住房城乡建立事业“十三五”规划大纲》中也指出,在建造环节要加大绿色施工技术和绿色建材推行运用力度,在修建运营环节推行绿色运营形式,开展绿色化物业管理,明白了物业管理行业的将来开展方向。
    2.2 绿色物业管理是绿色修建安康开展的需求
     以后绿色修建进入片面开展阶段,《动力开展战略举动方案(2014-2020年)》着力施行绿色修建举动方案,指出“到2020年,城镇绿色修建占新建修建比例到达50%”。
另外,我国已有局部省市出台强迫政策要求新建修建100%为绿色修建。关注全寿命期是绿色修建有别于传统修建的明显特征,触及规划、设计、资料设备供给、施工、完工验收、运营、撤除等各个阶段和环节,绿色修建“四节一环保”目的是各阶段共同作用的后果,会计师论文发表绿色修建节能、减排、环保的功效只要经过运营理论才干取得检验。因而,只要经过运转评价的绿色修建才干真正称之为“绿色修建”。
    由于以后修建市场重设计、轻管理的成绩严重,我国绿色修建大少数获得的是设计标识,运转标识绝对较少,标明绿色修建的运转管理阶段绝对单薄,严重影响了绿色修建的安康开展。
     2.3 绿色物业管理是既有修建节能减排的保证
     目前我国修建动力耗费十分高,据《中国修建能耗研讨报告》发布,2014年修建能耗占我国动力消费总量的19.12%。我国的既有修建面积曾经超越600亿平方米,其中 95%的修建属于高能耗修建,二氧化碳直接排放总量近20亿吨,在运营阶段的碳排放量占全生命期的80%-90%,既有修建的高耗能和高排放给生态环境形成一定水平上的压力。处理既有修建高耗能的成绩是可继续开展的一项重要义务。
    截止到2015年底,全国施行物业管理的面积仅为180亿平方米,且次要提供保洁、绿化、次序平安维护、设备设备维修等根底性效劳。这一方面标明,物业管理市场开展的空间较大,另一方面标明经过施行绿色物业管理,完成既有修建节能、减排的潜力宏大,绿色物业管理是既有修建节能减排的保证。endprint
    2.4 绿色物业管理是传统物业效劳企业处理开展瓶颈的关键
    2016年上半年物业效劳星级评价后果标明,先进企业物业效劳价钱有所增长,但是物业价钱增速仍处于低程度,降价困难不断是物业效劳企业面临的严重难题。物业效劳企业与业主缺乏无效    沟通且矛盾纠纷不时,物业效劳企业运作不迷信、技术程度较低、管理人员专业素养不高,行业全体的物业费收缴率缺乏80%,一些中小型物业效劳企业由于免费成绩面临盈余甚至破产的场面。传统物业管理面临瓶颈,严重制约了物业管理行业的良性开展。
物业管理正处于转型晋级阶段,《2015全国物业管理行业开展报告》提出,国度政策的叠加效应,协助物业管理逐渐完成“互联网+”,充沛应用网络资源使其效劳愈加先进、便捷。孙宝连从企业施行自动绿色管理战略动因视角剖析绿色管理战略为企业带来的生活与开展价值,郑德凤等在研讨综述中总结绿色开展是基于人本自然观的新理念,绿色转型是顺应居民消费形式的高效、可继续的转变。绿色物业管理兼具以上优点,并与绿色开展理念相照应。因而,向绿色物业管理转型成为处理传统物业效劳企业开展瓶颈的关键。
    3 物业效劳企业向绿色物业管理转型的途径研讨
    3.1 绿色物业管理实际剖析
    3.1.1 绿色物业管理定义与外延
    绿色物业管理是指根据“可继续开展”的理念,在修建或设备的运转进程中,采取先进、适用的管理手腕和技术措施,完成最大限制的节能、减排、环保等各项管理活动的总称。
可继续开展是绿色物业管理遵照的根本理念;以人为本是绿色物业管理的主旨;完成“四节一环保”是绿色物业管理的次要义务和价值所在。
    3.1.2 绿色物业管理的完成目的
    绿色物业管理既包括对绿色修建的物业管理,也包括对普通修建的绿色化管理。
    第一,关于绿色修建,绿色物业管理的目的是确保绿色修建“四节一环保”预期目标的完成。绿色修建是指在全寿命期内,最大限制地浪费资源(节能、节地、节水、节材)、维护环境、增加净化,为人们提供安康、适用和高效的运用空间,与自然调和共生的修建。绿色修建在设计和建立阶段为运营阶段的绿色物业奠定了根底,物业效劳企业充沛应用已有先进设备设备和智能化信息零碎,浪费动力、进步水应用效率、合理布置应用土地、运用绿色可再生资料,为业主发明舒适、安康的生活空间。
    第二,关于既有修建,绿色物业管理的目的是使传统修建最大限制的节能、减排。经过绿色化管理制度和先进的技术手腕最大化浪费动力资源,增加碳排放,发生环境效益。绿色物业管理注重渣滓分类回收应用,采用节水灌溉方式,增加噪声净化,选取适合的清洁动力(太阳能、风能、地热能等)加以应用,围绕客户需求延伸效劳内容,绝对传统物业管理增加动力的耗费,污染空气质量,进步用户生活质量。
    第三,关于企业本身,绿色物业管理的目的是进步效劳供应质量,添加本身收益,保证企业的可继续开展。物业效劳企业经过制定绿色物业管理开展战略,树立以人为本的效劳理念,调整人力资源构造,学习先进技术,从而进步企业效劳供应质量,加强市场竞争力,发明更多价值,完成提升本身效劳质量和供应侧变革的双重目的。
    3.1.3 绿色物业管理与传统物业管理的比拟
    绿色物业管理是传统物业管理的转型晋级。绿色物业管理与传统物业管理既互相联络,又有所区别,正确看法和处置两者的区别与联络,以确保物业效劳企业转型进程中举动、办法的适合性与迷信性。
    3.2 物業效劳企业绿色化转型途径研讨
    3.2.1 定位企业战略开展方向
    明白企业战略定位是物业效劳企业转型晋级的首要义务。思想决议举动,企业开展方向决议企业的物业管理活动。由上文剖析可知,向绿色物业管理转型是古代物业管理的殊途同归。绿色物业管理具有绿色、创新、以人为本、可继续开展的特点,实行绿色物业管理的可以拓宽企业运营范围,提升企业社会认知度和品牌绿色度,构成可继续开展形式,保证公司耐久波动运营,同时为社会发明价值,完成经济效益、社会效益、环境效益的最大化。物业效劳企业要结合本身实践状况和面临内部环境,明白企业绿色化战略开展方向,制定企业转型举动方案,向着专业化、品牌化方向开展。
    3.2.2 明白绿色物业管理任务
    绿色物业管理的管理目的、管理观念、管理方式、管理内容和管理时期与传统物业管理有所不同。管理目的上,绿色物业管理不只要做到保值增值,即保证设备设备的正常运转和及时维护从而延伸运用寿命,还需求发明价值,次要是发明社会价值和环境价值;管理观念上,纠正传统物业管理的错误观念,物业效劳企业定位是效劳者,融入以人为本的理念;管理方式上,经过调整企业要素构造,进步人才、技术、信息等初级要素所占比例,变劳务密集型为智力密集型企业;管理内容上,绿色物业管理需求在传统的根本效劳上参加“四节一环保”的内容,依据用户需求延伸特性化效劳;管理时期上,绿色物业管理需求参与到全寿命期的各个阶段中,后期介入可以为前期绿色物业管理奠定根底,物业效劳企业重点在运营时期发扬管理职能。
    3.2.3 物业效劳企业转型的办法手腕
    3.2.3.1 学习自创国际外先进经历
     学习国际外绿色物业管理的先进管理办法和理论经历是企业转型晋级的一个捷径。国外物业管理的一个普遍特点是市场化水平高,大多物业效劳企业或许机构都是自主运营、自傲盈亏的经济实体,竞争剧烈。依据市场的需求表现最突出特点是专业化管理公司盛行,即业主依据本人需求,自在选择某种专业物业管理公司为其效劳。国际局部大型物业效劳企业曾经停止了绿色物业管理的探究理论,深圳、北京等地也积极引导绿色物业管理。经过企业交流、观赏学习、博览会、论坛等方式带动绿色物业管理的交流促进,吸收自创先进经历。企业之间还可经过兼并、重组、加盟等协作方式整合市场资源,到达劣势互补,应用先进技术和迷信管理手腕推进绿色物业管理的开展。endprint
    3.2.3.2 培育企业中心竞争力
     与传统物业管理相比,绿色物业管理对物业效劳企业的专业性技术提出了更高的要求,“技术+管理”是绿色物业管理的明显特征。要到达绿色物业管理的规范,必需培育绿色技术构成中心竞争力。一方面,企业可以经过学习、培训等方式,理解绿色物业管理进程中所需的“四节一环保”技术,使各范畴技术员工掌握节能、节水、渣滓回收应用、动物灌溉、中水回用、新动力应用等专业技术技艺;另一方面,企业应增强技术队伍和创新才能的培育,经过企业本身科技研发、产学研协作、相关科技企业之间协作等方式,结合不异性质管理对象的特点,停止技术创新,开发绿色物业管理相关管理平台或商品,培育企业的技术中心竞争力。
     3.2.3.3 试点先行,以点带面
      物业效劳企业转型初期不适合大规模间接转变为绿色物业管理形式,可以采取试点先行、以点带面、稳步行进的无效任务方式,在管理进程中探究完善,吸收经历,逐渐生长为专业化绿色物业管理团队。依据业次要求或在本身承包业务范围内选择适宜的项目优先展开绿色物业管理,经过实验项目,为公司发明绿色物业管理经历,获取绿色物业管理业绩。从试点项目到示范项目再到片面实行,逐步构成可复制的管理形式和管理制度。
    3.2.3.4 增强绿色物业管理的宣传引导
    树立绿色物业教育宣传机制,积极引导用户参与。企业鼓舞业主参与到物业管理活动中,便于及时理解业主需求和對管理效劳效果的评价,不时改良任务质量和效劳程度,进步业主称心度。物业效劳企业可以与业主委员会经过无效沟通达成协作,充沛应用业主委员会的作用引导用户支持和聘用绿色物业管理团队。绿色物业教育宣传机制包括制定绿色物业管理宣传方案,传达绿色物业管理知识、编制发放绿色设备运用手册、展开绿色生活方式教育、停止绿色管理效果展现等,使业主了解配合物业效劳企业的任务,引导用户行为节能、行为节水和维护环境,激起业主积极参与的客观能动性,例如倡导建议用户在维修改换设备器材时运用环保资料、节能电器、节水用具等。
    3.2.4 物业效劳企业转型的重点义务
     3.2.4.1 制定绿色管理制度
    依据绿色物业管理的要求制定企业绿色物业管理制度,应用外部任务规范标准和引导员工绿色物业管理活动,进步效劳质量和管理才能。外部任务规范可以按技术规范和管理规范分类设置,也可针对不同项目在公用制度根底上参加各项目专有制度。任务规范应对共有局部设立一致的管理要求,对特殊修建区域或设备设备设立特殊条款,便于区分管理。
    3.2.4.2 创新管理形式
    对原有运营形式停止创新改善,探究合适绿色物业管理的管理形式。一种是关于有实力的大中规模企业,片面开展绿色物业管理所需的专业技术,依托本身力气可以对整个项目停止绿色化管理,树立企业绿色物业的新管理形式;另一种是关于开展中企业,本身不能到达具有绿色物业管理各方面专业技艺程度,可以采取合同动力管理形式或外聘专业公司的方式补偿本人专业技术弱项,而物业效劳企业则担任整个项目的一致管理任务。
     3.2.4.3 获取绿色物业管理相关资质
    资质与认证是物业效劳企业停止绿色物业管理的根底和保证。与绿色物业管理相关的认证包括ISO14001环境管理体系认证、ISO9001质量管理体系认证、GB/T23331动力管理体系认证、    OHSAS18001职业安康平安管理体系认证等。绿色物业管理是古代物业开展的新方向,深圳市绿色物业管理项目评价方法中包括了对企业资质的评分,全国性绿色物业管理评价与评级制度的编制也将提上日程,并且企业资质会成为其中一项评价内容。企业应把获取企业资质等级作为一项重点义务,同时获取星级物业效劳,证明本人的综合实力,依法运转,使运营活动更为规范化、法律化。
    3.2.4.4 培育绿色技术专业人才
    人才是企业的支柱,绿色物业管理需求引进或培育兼具实际和专业技术的全方位人才。传统物业效劳企业员工学历层次较低,人员活动性大,正式工、合同工、暂时工并存。企业必需革新人力资源构造,添加初级专业知识型人才,增加普通劳务人员,添加运营管理人员的数量,增加一线操作人员的数量。
树立绿色运营管理培训制度,培育绿色运营管理人才。针对新入职的员工,对绿色物业管理理念、绿色物业相关规范等停止岗前培训;针对退职员工,对绿色修建运营管理制度和专业技艺等停止岗中培训;针对专业技术人员,对“四节一环保”关键技术和智能化设备设备运用等停止专业培训,使绿色物业管理任务愈加高效率、迷信化和专业化。
    3.2.4.5 树立无效鼓励机制
    鼓励的办法多种多样,物业效劳企业要从理想运营情况动身,树立一套具有本身特征的鼓励机制。企业鼓励机制次要是针对员工的鼓励,包括物质鼓励、行为鼓励和目的鼓励等。依据物业效劳内容可以树立动力资源管理鼓励机制,进步员工节能环保行为的积极性。另外,树立绩效考核制度,管理业绩与浪费动力资源的经济效益挂钩,注重节能、减排和环保的效果。
    4 物业效劳企业向绿色物业管理转型的对策建议
    完成绿色物业管理转型,除了要求物业效劳企业具有高度社会责任感,还需求政府积极培育和扶持,发明有利于绿色物业管理安康开展的体制机制和环境条件。
    4.1 放慢制定绿色物业管理规范导则
    绿色物业管理评价规范或导则既可以为绿色物业管理的施行树立市场准入条件和技术目标体系,又可以引导物业效劳企业的转型晋级方向。目前全国性的绿色修建规范体系已初步构成,但绿色物业管理相关规范标准缺位,中央绿色物业管理导则甚少。相关部门应放慢制定绿色物业管理相关规范标准,各地编制中央性绿色物业管理导则,为企业施行绿色物业管理提供实际根据和理论操作上的指点。
    4.2 合理调整绿色物业管理免费规范
    为调动绿色物业效劳企业的积极性,根据价值规律和市场原则,按“免费与效劳程度相顺应”的准绳适当进步绿色物业管理免费规范。充沛思索施行绿色物业管理的人工费添加、新增设备置办费、管理本钱上升等增量本钱要素,灵敏采用酬金制或许其他免费方式,合理确定绿色物业管理的免费规范、酬金数额、交费工夫和结算方式等。另外综合考量用户和物业效劳企业的双边利益,结合物业费的收缴状况,树立静态补偿机制,对用户和物业效劳企业停止补偿,既可以保证物业效劳企业继续运营,也可以鼓励用户积极缴费。endprint
    4.3 出臺鼓励政策支持绿色物业管理
    住建部应制定绿色物业管理转型施行方案,树立绿色物业管理准入机制,展开绿色物业管理评价任务。各地政府应增强对绿色物业管理的指导和注重,出台绿色物业管理的鼓励政策。针对绿色物业效劳企业减免税收,收费提供培训等鼓励方式,调动其向绿色物业管理转型的积极性;针对用户,鼓舞支持其雇佣绿色物业效劳企业,并设置一定奖励金或物业费补贴。
    4.4 普遍宣传引导,进步用户参与度
    放慢物业效劳企业绿色化转型还需求其效劳对象——消费者的了解和参与。政府相关部门应应用多类媒介增强城市宣传任务,学校教育添加绿色物业环保内容,社区中活期宣传绿色物业管理,加深人们的生态环保理念,普遍普及绿色物业知识。业主委员会委员应增强学习绿色物业知识,理解相关法律法规,优先选取绿色物业效劳企业管理物业。